Side hustle huizen verhuren in het vastgoed

Investeren in vastgoed

Het is al vrij bekend dat je grof geld kunt verdienen met vastgoed. Hoe doen ze dat, en is dit ook als simpele particulier haalbaar? In dit artikel zoek ik van begin tot einde hoe je kunt beginnen met het investeren in vastgoed. Op deze manier maak ik vastgoed ook voor beginners toegankelijk.

Zelf investeer ik ook in vastgoed, maar niet particulier in volledige huizen. Ik heb dus niet veel ervaring op het gebied van je huis verhuren. Gelukkig heb ik wel de kennis in huis om je in grote lijnen te vertellen hoe je dit kunt doen. Daarnaast ben ik al meer dan 2 jaar bezig met het investeren in vastgoedprojecten. Op deze eenvoudigere vastgoedprojecten kom ik later in dit artikel ook nog op terug.

Investeren in vastgoed kent risico’s, je kunt je inleg verliezen.

Inhoud

Hoe kun je geld verdienen met vastgoed?

Er zijn veel verschillende manieren om geld te verdienen met vastgoed. Dat is immers in de meeste gevallen ook het doel van vastgoed. Laat ik even op een rijtje zetten welke mogelijkheden er zijn.

Vastgoed kopen & verkopen

De meest voor de hand liggende manier is het kopen en vervolgens weer verkopen van vastgoed. De prijs waarop vastgoed weer te verkopen valt is afhankelijk van de huidige huizenmarkt. Ook is het mogelijk dat er aan het pand geklust wordt, waardoor de waarde van het pand harder stijgt dan de kosten die er gemaakt zijn. 

Vastgoed kopen & verhuren

Een andere vanzelfsprekende manier van investeren in vastgoed is het verhuren van een pand. Het is hierbij de bedoeling dat de verhuur voor een directe cashflow zorgt, waardoor er over een bepaald aantal decennia meer huur wordt betaald dan de oorspronkelijke investering. Het is hierbij van belang dat er niet alleen wordt gekeken naar de aanschaf van een pand, maar ook naar alle overige kosten die er gemaakt worden bij de verhuur.

Hefboomeffect van vastgoed

Investeren in vastgoed wordt pas écht interessant wanneer je er in gaat beleggen met een hefboomeffect. Dit betekent dat je meer rendement op het vastgoed maakt dan wat past bij je oorspronkelijke investering. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij het laten financieren van je vastgoed door een bank (of andere partij). Later in dit artikel kom ik nog terug op het laten financieren van je vastgoed.

Belastingvoordeel

Daarnaast kun je geld verdienen met vastgoed doordat het laag belast komt. Dit komt omdat passief inkomen uit je vastgoedbeleggingen valt onder ‘Box 3’ waardoor je hier vermogensbelasting over betaald en geen inkomstenbelasting. Er zijn hierbij een aantal uitzonderingen, maar ook hier kom ik later nog op terug.

Investeren in andermans vastgoed

Tot slot is het ook nog eens mogelijk om niet zelf te investeren in vastgoed, maar door bij te dragen aan iemand anders financiering. Op deze manier beleg je dus eigenlijk indirect in vastgoed, maar heb je niet te maken met al het andere gedoe eromheen. Je kunt bijvoorbeeld investeren in andermans vastgoed met vastgoedfondsen of crowdfunding. Ook hier kom ik uiteraard later in dit artikel weer op terug.

Combinaties

Vaak worden er meerdere methodes gebruikt om voldoende rendement te maken met vastgoed. Bijvoorbeeld door een vastgoedobject te financieren, vervolgens op te knappen en te verhuren, en uiteindelijk op de lange termijn weer te verkopen (samen met een belastingvoordeel) zorgt vaak voor het hoogste rendement. Uiteraard zijn er nog heel veel andere factoren die belangrijk zijn bij het investeren in vastgoed.

Hoe bereken je rendement op vastgoed?

Als je gaat investeren in vastgoed kun je gaan lullen als brugman, maar uiteindelijk zijn toch écht de cijfers het belangrijkste. Vaak kun je van te voren al berekenen of je vastgoedobject rendabel gaat zijn en hoeveel rendement je dit over de jaren gaat opleveren. Zo kun je ook direct bepalen of dit vastgoed voor jou ook daadwerkelijk de moeite waard is.

Een manier om het rendement op het verhuren van vastgoed te berekenen is met deze formule:

(12 maanden per jaar x kale huurprijs – jaarlijkse kosten) / aanschafprijs = rendement per jaar

Let er dus wel op dat je bij de jaarlijkse kosten ook daadwerkelijk alle kosten meetelt. Er komen namelijk bij vastgoed een hele hoop onvoorziene kosten om de hoek kijken. Hierbij heb ik het onder andere over onderhoudskosten, onroerende voorheffing, registratierechten, aktekosten en nog meer. Een financieel adviseur (dat ben ik zeker niet) kan je hier het beste over adviseren.

Vastgoed voorbeeld

Stel je schaft een woning aan voor € 300.000,- (aanschafprijs) en verhuurt het voor € 1300,- per maand (kale huurprijs). Vervolgens betaal je nog zo’n € 4000,- per jaar aan onderhoud, gemeentelijke belastingen, huurbemiddelingskosten en verzekeringen. Je formule gaat er dan zo uitzien:

(12 x € 1300 – € 4000) / € 300.000 = 3.8% rendement per jaar.

Op het eerste gezicht klinkt 3,8% voor de meeste mensen nog niet heel interessant. Je moet namelijk ook nog eens rekening houden met zo’n 2% aan inflatie. Toch kan het wel interessant zijn zodra je het pand kan financieren voor een hefboomeffect en tegelijkertijd profiteert van het belastingvoordeel. Desalniettemin begin ik zelf pas een investering interessant te vinden bij 5% rendement of meer.

Waarom investeren in vastgoed?

We waren eigenlijk al een beetje afgedwaalt naar de ruwe cijfers. Laten we eerst maar eens bepalen of investeren in (particulier) vastgoed wel daadwerkelijk bij je past. Zoals je al merkt ben ik zelf niet laaiend enthousiast over particulier vastgoed omdat het gewoon erg veel tijd kost om op te starten en te onderhouden.

Toch zijn veel miljonairs pas echt succesvol geworden zodra ze begonnen met het investeren in vastgoed. Daarnaast wordt vastgoed vaak gezien als een relatief veilige manier om in te investeren. Dit komt natuurlijk omdat het huis niet zomaar verdwijnt, en het dus altijd wel een waarde blijft behouden.

Vastgoed is denk ik voornamelijk erg interessant zodra je het zelf ook super interessant en spannend vindt. Het is ook wel logisch dat het zo leuk is, want een indexbelegging zie je niet zomaar in de echte wereld, terwijl je een vastgoedinvestering erg ‘echt’ aanvoelt. Het kan namelijk gewoon een huis zijn wat gewoon bij jou in je stad of dorp staat. Het is daarom belangrijk dat je er ook daadwerkelijk een grote interesse voor hebt.

Vastgoed wordt vaak gebruikt als voorbeeld en methode voor ‘passief inkomen’ omdat je maandelijkse terugkerende betalingen van huurders ontvangt bij het verhuren van een pand. Toch is passief inkomen in de praktijk niet helemaal passief inkomen. Veel particuliere vastgoedinvesteerders zijn namelijk veel tijd kwijt aan het opzetten van hun investeringen en het beheren van hun panden. Uiteraard valt dit ook uit te besteden aan een vastgoedbeheerder.

Naast dat vastgoed veel tijd kan kosten is het ook nog een langzame manier om geld te verdienen. De grote rendementen ga je pas zien na enkele jaren, of zelfs na enkele tientallen jaren. In vergelijking met andere vormen van beleggen kost het dus veel meer tijd en duurt het veel langer om geld te verdienen met vastgoed.

Past investeren in vastgoed bij jou?

Om te beleggen in vastgoed moet je dus echt een grote interesse in vastgoed hebben. Je moet de nodige tijd- en onderzoeksuren er in willen investeren en vaak ook wel wat vermogen tot je beschikking te hebben. Ook moet je dus niet verwachten dat je snel rijk kunt worden door te investeren in vastgoed.

Investeren in vastgoed met minder moeite is mogelijk via crowdfunding of door op een andere manier bij te dragen aan iemand anders investering. Ook is het mogelijk om te beleggen in vastgoedfondsen, die de waarde van vastgoedinvesteringen in een bepaalde regio volgen. Wil je dus wel profiteren van de rendementen van vastgoed, maar wil je niet de moeite doen van particulier vastgoed; dan zijn deze vormen misschien interessant voor jou.

Hoe kun je investeren in vastgoed?

Zoals ik al besprak zijn er verschillende manieren om geld te verdienen met vastgoed. Daarnaast zijn er ook nog verschillende manieren om je geld in vastgoed te investeren. Hieronder zal ik de meest besproken vormen van vastgoed bespreken en toelichten. wellicht zal ik in de toekomst nog vormen uit deze lijst verder uitwerken in aparte artikels.

Elke vorm van investeren vraagt zijn eigen kennis, regels en wetgeving. Om deze reden zal ik dus niet elke vorm helemaal uitwerken om dit artikel niet nog langer te laten worden. Het is natuurlijk wel de bedoeling dat je in grote lijnen begrijpt wat het inhoudt, zodat je er ook wat inspiratie van kan opdoen.

Huis verhuren

Dit is de meest voor de hand liggende methode van investeren in vastgoed. Je kunt bijvoorbeeld een kamer in je huidige huis verhuren, maar natuurlijk is een nieuw huis aanschaffen speciaal voor de verhuur ook een optie. Het volledige proces van particulier verhuren zal ik in de volgende stappen in dit artikel nog bespreken.

Belangrijk om te vermelden is dat het veel tijd en kennis vereist om je eigen huis met een hoog rendement te verhuren. Daarnaast dien je rekening te houden met veel wet- en regelgeving en heb je ook wellicht van een aantal partijen toestemming nodig. 

Vakantiewoning verhuren

Naast dat je natuurlijk je eigen huis kunt verhuren of een huis kunt kopen voor de verhuur kun je er ook voor kiezen om een bestaand vakantiehuisje te verhuren of een nieuwe te kopen voor de verhuur. Belangrijk is dat je bij een vakantiewoning wel moet voldoen aan de wet- en regelgeving van het specifieke land. 

Er bestaan veel verschillende platforms via waar je een vakantiewoning kunt laten huren. De bekendste is natuurlijk Airbnb, maar ook huureenhuis.nl of belvilla zijn opties om je vakantiehuis bij te verhuren. Uiteraard kun je er ook voor kiezen om een eigen website te starten en zelf je marketing te gaan doen.

Hoe chill is het als je een recreatiewoning aan de kust in een warm buitenlands land kunt kopen om zelf te kunnen chillen, maar welke je in de tijden dat je in Nederland bent kunt verhuren. Wel is het een kunst om hier echt grote rendementen op te halen.

Huis verhuren aan studenten

Een huis splitsen en verdelen onder een aantal studenten klinkt als gemakkelijk geld verdienen. Toch zijn er veel dingen waar je rekening mee dient te houden bij het onderverhuren aan studenten. Zo heb je bij 4 of meer studenten een vergunning nodig, moeten de kamers minimaal 12m² groot zijn en moet je onderscheid maken tussen een zelfstandige en onzelfstandige woning.

De markt voor studenten is wel erg groot. Je hebt namelijk verspreid over heel Nederland honderdduizenden studenten waarvan een groot gedeelte op zoek is naar een kamer. Het meest rendabel is het verhuren in een echte studentenstad. Veel steden met een HBO en / of Universiteit zijn wel interessant als studentenstad.

Woning tijdelijk verhuren (vakantie)

Ook wanneer je jouw woning tijdelijk wilt verhuren zijn hier weer een hoop regels aan verbonden. Zo is er weer een verschil tussen kortdurende verhuur en de leegstandwet. Ook is huurbescherming en wie het contract mag opzeggen belangrijk om in de gaten te houden. Het is ook nog eens mogelijk om je woning te verhuren als je op vakantie bent.

Het is wel belangrijk om hierbij rekening te houden met toestemming van omwonenden en degene waar je eventueel je huis of appartement bij huurt. In veel situaties is het namelijk geeneens toegestaan om je woning zomaar te verhuren. De makkelijkste manier van tijdelijke verhuur is via Airbnb. Helaas kan dit wel voor overlast en rotzooi zorgen voor jou en de buurtbewoners. Het is wel praktisch voor de huurders omdat je woning al gestoffeerd is.

Huis verhuren via Airbnb

Als een woning helemaal in eigendom van jou is, dan ben je vaak vrij om je woning te verhuren via Airbnb. Als dat niet zo is, dan is dat helaas niet altijd toegestaan. Wanneer je bijvoorbeeld je huis tegen de regels op Airbnb verhuurd riskeer je boetes of bestaat de kans dat je uit je huis wordt gezet. Daarnaast is het bij het verhuren op Airbnb belangrijk dat je jouw verzekeringen op orde hebt, en dat deze verzekeringen ook voor de verhuur gelden.

Huis verhuren aan expats

Ook je huis verhuren aan expats kan een slim idee zijn. Expats zijn buitenlandse mensen die in Nederland komen om tijdelijk (vaak voor enkele jaren) te werken. Vaak is het verhuren aan expats minder risicovol. Dit komt omdat de huur vaak door de werkgever wordt betaald, waardoor je minder risico loopt op wanbetalingen.

Vastgoedbeheerder

Wil je toch graag met vastgoed aan het werk gaan? Maar heb je geen zin in het financieren van een pand? Dan kan het eventueel de moeite waard zijn om vastgoedbeheerder te worden. Op deze manier hoef je niet zelf te investeren, maar kun je wel aan de slag in de vastgoedwereld. Helaas heb je als vastgoedbeheerder minder kans om op deze manier een groot vermogen op te bouwen omdat je telkens aan het werk blijft.

Als vastgoedbeheerder zorg je er simpel gezegd voor dat het vastgoed beheerd blijft. Zo regel je dat de huur betaald wordt, de woning onderhouden wordt en de woning in goede staat blijft. Een ander woord voor vastgoedbeheerder is ook wel vastgoedmanager; je managed iemand anders vastgoed.

Investeren in vastgoed met kleine bedragen

In principe kunnen de meeste mensen met een financiering wel een vastgoedbeleggingen waarmaken. Toch heeft natuurlijk niet iedereen de behoefte om dat risico te nemen en een financiering aan te nemen. Het nadeel is dat je hierdoor niet profiteert van het hefboomeffect, maar voor sommige mensen is dit uiteraard ook niet perse noodzakelijk.

Om deze reden is het ook mogelijk om met kleine bedragen te investeren in vastgoed. Hieronder behandel ik de twee meest voorkomende manieren van vastgoedinvesteringen met kleine bedragen.

Investeren in vastgoed met crowdfunding

Door te investeren in projecten die worden gefinancierd met crowdfunding heb je toch de mogelijkheid om in grote vastgoedprojecten te investeren zonder hiervoor grote bedragen neer te leggen. Crowdfunding klinkt misschien erg complex, maar in de praktijk is het heel simpel; de crowd (grote groep mensen) fund (financiert) een project met een groter doel.

Zonder grote bedragen beginnen met het investeren in vastgoed? Bij Exporo (review) kun je vanaf € 1000,- investeren in echte vastgoedprojecten!

Het investeren in vastgoed via crowdfunding is vaak al mogelijk vanaf 100 euro. Ook hoef je zelf vrij weinig te regelen en kun je toch profiteren van mooie rendementen. Het investeren in vastgoed via crowdfunding is wel minder spannend, maar wel extra makkelijk. Je investeert dus als het ware indirect in grote vastgoedprojecten.

Investeren in vastgoedfondsen

Nog een variant van je geld indirect investeren in vastgoed is via zogenaamde vastgoedfondsen. Met de deze zogenaamde Real Estate Investments Truts (Reits) beleg je als het ware op de volledige groei van een specifieke vastgoedmarkt. Cashflow wordt uitbetaald door middel van dividend.

Vastgoedfondsen kun je gewoon eenvoudig kopen (net als aandelenfondsen) op de effectenbeurs. Het makkelijkste en goedkoopste om dit te doen is met zogenaamde ETF’s (trackers). Ook vastgoedfondsen kost je haast geen moeite, maar ook dit is een stuk minder spannend en interessant dan zelf investeren in vastgoed.

Waar moet je op letten bij het verhuren van vastgoed?

In dit stuk zal ik je niet alle details en regels delen. Het wordt immers al een ontzettend groot artikel met een enorme dosis aan informatie. Om volledig op de hoogte te zijn van de actuele wet- en regelgeving raad ik je aan om een expert op dit gebied hiernaar te vragen en / of in te huren. Ook behandel ik in dit stuk enkel een aantal aandachtspunten voor het verhuren van een woning, en bijvoorbeeld niet voor het verhuren van een bedrijfspand.

In dit stuk zal ik je niet alle details en regels delen. Het wordt immers al een ontzettend groot artikel met een enorme dosis aan informatie. Om volledig op de hoogte te zijn van de actuele wet- en regelgeving raad ik je aan om een expert op dit gebied hiernaar te vragen en / of in te huren. Ook behandel ik in dit stuk enkel een aantal aandachtspunten voor het verhuren van een woning, en bijvoorbeeld niet voor het verhuren van een bedrijfspand.

Exit-strategie

Ten eerste is het bij het investeren in een pand ook belangrijk om een exit strategie te hebben. Wanneer ga je immers weer je vastgoed verkopen? Uiteraard is het interessant om levenslang profiteren van de cashflow die er uit je pand komt. Toch is het geen zekerheidje dat er een onverwachte gebeurtenis plaatsvindt waardoor je toch je pand moet verkopen. Risico’s incalculeren is dus erg belangrijk.

Taxatie

Om een hypotheek te krijgen voor je vastgoed moet het pand eerst getaxeerd worden. Zonder taxatie weet je immers geeneens hoeveel geld je benodigd bent. Ga er maar vanuit dat een taxatie voor een huis voor de verhuur hoger is dan bij een pand met een directe woonbestemming.

Puntentelling

Dit is een belangrijk onderwerp waar ik later in dit artikel ook weer op terug kom. Het is namelijk belangrijk dat je puntentelling boven de liberalisatiegrens van 710 euro per maand valt. Boven dit bedrag mag je immers zelf de hoogte van de huur bepalen waardoor je niet beperkt wordt door regels in deze categorie.

Huurbescherming

Om de koper huurder te beschermen is er huurbescherming geïntroduceerd. Deze huurbescherming zorgt er bijvoorbeeld voor dat de huurder niet zomaar uit zijn huis gezet mag worden. Verdiep je goed in al deze regels voordat je een huis gaat verhuren. Je wilt niet onbedoeld te maken krijgen met allemaal juridisch geneuzel. 

Huurcontract

Wanneer je een woning gaat verhuren moet je een huurcontract laten opstellen. Hier neem je allemaal belangrijke wensen en verwachtingen in op zoals: de hoogte van de huur, de borg, datum inschrijving, de datum en tijdstip van betaling en de huisregels. Ook hierbij is een goede voorbereiding weer van belang. Je wilt namelijk niet dat er achteraf afspraken gemaakt zijn die niet zo bedoeld waren.

Huurtermijn

Ook de huurtermijn is erg belangrijk om rekening mee te houden bij het verhuren van een woning. Soms is het zo dat de huurtermijn voor onbepaalde termijn geldt en de huurder dus ieder moment de woning mag verlaten. Valt uw huis bijvoorbeeld tijdelijk onder de leegstandswet? Dan zijn er al weer andere regels voor het verhuren van je huis. Dit mag alleen wanneer het huis ook daadwerkelijk te koop aangeboden staat.

Huurprijs

Om de huurprijs te berekenen dien je ook weer rekening te houden met een hele hoop factoren. Bijvoorbeeld dient je woning boven de liberalisatiegrens van 710 euro uitkomen binnen de puntentelling. Uiteraard is het ook van belang dat je een zo hoog mogelijk rendement maakt met je huurprijs, maar dat je woning tegelijkertijd ook niet voor lange tijd leeg staat.

Makelaar

Om een woning te aan- en verkopen is vaak een makelaar nodig. Je bent niet verplicht om een makelaar in te schakelen voor het aan- en verkopen van de woning. Toch heeft een makelaar wel een groot netwerk en uiteraard veel ervaring op het gebied van vastgoed. Het kost veel geld om bij de aan- en verkoop een makelaar te betalen. Hierbij dien je dus zeker rekening mee te houden bij het rendement dat je gaat maken.

Stilstaand geld

Geld op je bankrekening kun je (vaak) ieder moment opnemen. Je bent dus met een beetje geld op je rekening al gauw liquide. Door je geld te investeren in vastgoed verlies je liquiditeit. Je kunt immers niet van de ene op de andere dag je vastgoed verkopen zoals je dat bij aandelen kunt doen. Dit is erg belangrijk om rekening mee te houden bij het maken van een doorslaggevende keuze.

Juridische kwesties

Het is belangrijk om te weten welke rechten je wel en niet hebt bij het verhuren van een woning. Zoals ik al aangaf heeft een huurder een bepaalde bescherming, maar zo heb je als verhuurder ook een aantal rechten. Mocht er een conflict ontstaan dan kan dit een juridisch conflict opleveren. Hierom is het wel belangrijk om rechtsbijstand te hebben.

Overige vraagstukken

Naast al deze belangrijke aandachtspunten zijn er nog een aantal vragen die je jezelf kunt stellen:

  • Welke kosten betaal ik aan de eventuele vastgoedbeheerder?
  • Hoe hoog ligt de gemiddelde vraagprijs in het gebied?
  • Hoe hoog ligt de gemiddelde huurprijs in het gebied?
  • Is er veel vraag naar huurwoningen? Of is er veel leegstand in het gebied?

Bezichtiging

Het is zover; je hebt een aantal potentiële investeringsmogelijkheden gezien en je bent van plan om een bezichtiging te gaan doen. Waar moet je dan allemaal rekening mee houden? Waarschijnlijk ben je wel eens op bezichtiging geweest voor een persoonlijke woning. Je bent dan geneigd om voornamelijk te letten op het comfort van de woning; zou je hier in willen wonen? Bij het uitzoeken van een woning voor de verhuur is dit een stuk minder van belang, maar moet je vooral letten op het rendement dat de woning je kan opleveren.

Het is bijvoorbeeld belangrijk om te letten of er nog onderhoud gedaan moet worden. Of is er een grote kans dat het pand voor langere tijd leeg staat? Hoe gaat de wijk zich ontwikkelen en welke voorzieningen zijn voor de bewoners aanwezig. Ook kun je kijken of je nog iets verbeteren aan het pand; bijvoorbeeld de isolatie verbeteren. Door de isolatie te verbeteren krijgt het pand een beter energielabel waarna je weer meer punten krijgt voor de puntentelling.

Plan meerdere bezichtigingen in. De kans is namelijk heel klein dat je direct het perfecte pand voor jou gaat vinden. Zodra je enkele of zelfs tientallen panden bezichtigd hebt, dan zit er vast iets tussen wat voor jou geschikt is. Ook strenge eisen aan jezelf stellen tijdens het onderhandelen over de koopprijs is belangrijk. Betaal dus absoluut niet te veel. Het is immers een investering.

Beginnen met verhuren

Eindelijk, je hebt je investering gedaan! Dan is het nu tijd om ook daadwerkelijk geld aan je investering te verdienen. Wanneer je jouw pand wilt gaan verhuren heb je natuurlijk huurders nodig. Hoe vind je deze huurders?

Je huurders vinden kun je zelf doen. Verschillende werkzaamheden die daarbij komen kijken is het maken van reclame, het rondleiden van gasten, deze gasten screenen en een huurcontract opstellen. Dit kost je dus veel tijd en energie. Daarnaast heb je dus ook nog eens de kans dat je inkomsten in Box 1 vallen omdat je arbeid verricht. Dit is belastingtechnisch een stuk minder voordelig dan inkomsten in Box 3.

Je kunt ook een vastgoedbeheerder dit werk laten doen. Zodra de huurder gevonden is betaal je gemiddeld zo’n 5 tot 10% aan managementkosten over de huurprijs. Naast het vinden van en huurder zorgt een vastgoedmanager ook voor het innen van de huur, (klein) onderhoud en checkt hij of alles soepel verloopt. Het kost wel wat zo’n vastgoedmanager, maar dan heb je er zelf nog nauwelijks werk van.

Puntentelling

Om te weten of je jouw huis mag verhuren boven de liberalisatiegrens. De puntentelling heeft dus grote invloed op je maximale huurprijs. Zodra jouw woning volgens de puntentelling in de vrije sector valt ben je vrij om je woning te verhuren voor welk bedrag dan ook. Wel zo handig!

Bij de puntentelling wordt er bijvoorbeeld rekening gehouden met de oppervlakte, de WOZ-waarde, de afmetingen van het aanrecht en hoe energiezuinig de woning is. De puntentelling berekenen kan via verschillende websites.

Huis verhuren regels en wetgeving

Voordat je gaat verhuren is het belangrijk dat je rekening houdt met allemaal regels bij het verhuren van de woning. Omdat ik geen advies wil geven zal ik niet alle regels behandelen, en is het aan te raden om een financieel expert hiervoor in te schakelen. Ik kan je wel een aantal voorbeelden van regels en wetgeving die voor jou ter sprake kunnen komen.

Je huis als particulier verhuren mag enkel via de huisbewaring, proef-samenwonen of de leegstandswet. Deze leegstandswet is alleen mogelijk zodra het huis volledig je eigendom is. Ook moet je huis duidelijk te koop staan. Voor proef-samenwonen of de leegstandswet dient het gemeld te worden bij de gemeente. Hou je je niet aan deze regels? Dan verhuur je al gauw via permanente verhuur. Hiervoor dien je je aan complexere regels te houden.

Ook heb je toestemming van de bank nodig om je huis te mogen verhuren. Dit hoeft uiteraard alleen als je een hypotheek hebt afgesloten. Zodra je huis in je volledige eigendom is heb je uiteraard geen toestemming nodig. Ook voor huurwoningen heb je toestemming nodig, en is dit helaas vaak niet toegestaan.

Onderhoud

Bij onderhoud geldt hetzelfde als bij het vinden van een huurder. Het werk zelf uitvoeren is het voordeligst, maar kost je wel veel tijd. Ook heb je weer de kans dat je inkomsten in Box 1 vallen bij de belastingdienst. Daarnaast is het belangrijk dat je voor de investering een onderhoudsplan opstelt. Hierdoor loop je niet zomaar tegen onverwachte kosten aan. Ondanks dat je een vastgoedbeheerder aangewezen hebt zul je nog steeds groot onderhoud moeten plegen, want de vastgoedbeheerder doet vaak alleen het kleine onderhoud op de korte termijn.

Investeren in vastgoed met eigen geld

Je kunt er voor kiezen om het vastgoed volledig te betalen met je eigen geld. Voor veel mensen kan dit een vorm van vermogensverzekering zijn omdat het geld vastzit in stenen. Toch kun je met een financiering met eigen geld niet profiteren van het hefboomeffect dat je met een financiering kunt maken.

Veel investeerders zullen er dus voor kiezen om altijd een investering met een financiering te maken, ondanks dat ze het benodigde geld wellicht wel op zak hebben. Voor mensen die een minder risicovolle investering willen doen kan het dus wel erg aantrekkelijk zijn om in vastgoed te investeren met eigen geld. Dit is volledig afhankelijk van je persoonlijke voorkeur en budget.

Investeren in vastgoed zonder eigen geld

Zoals ik al aangaf levert het vaak meer rendement op als je investeert in vastgoed met een klein beetje eigen inleg. Door het overige gedeelte te financieren zorg je ervoor dat je profiteert van een hefboomeffect. Dit komt omdat je rendement maakt op het volledige investeringsbedrag en niet alleen op het bedrag dat je zelf hebt gefinancierd.

Zonder vastgoed zelf te financieren kun je dus een stuk sneller je vastgoedportfolio uit blijven breiden met gefinancierde panden. Helaas is het financieren van een pand zonder eigen pand wel erg lastig. Dus hoe kun je dit het beste aanpakken?

Vastgoed financieren

Er zijn verschillende manieren om vastgoed te financieren. Hieronder behandel ik de vier meest voorkomende financieringsvormen voor vastgoed.

Bancaire financiering

De meest logische financiering is de bancaire financiering. Dit is simpelweg een vastgoed-hypotheek die je aanvraagt bij een reguliere bank. Helaas moet je bij zo’n financiering wel een hoge eigen inbreng hebben en wordt dit dus vaak beperkt tot 70% van de woning wat gefinancierd kan worden. De rentes daarentegen zijn wel erg laag. Vaak betaal je maar tussen de 2 a 3% aan rente over zo’n hypothecaire lening.

Specialistische banken

Niet elke bank geeft leningen uit aan vastgoedinvesteringen. Ook willen banken wel zeker weten dat ze hun geld niet verliezen. Hierdoor kan het soms best lastig zijn om een hypotheek te krijgen bij een reguliere bank. Een alternatief hierop zijn de specialistische banken die gericht zijn op het uitgeven van leningen voor vastgoedinvesteringen. Het is hierbij ook vaak mogelijk om tot 80% te financieren een woningen. De rentes zijn daarentegen wel minder gunstig. Met een rente van 3 tot 5% zit je wel ongeveer in de goede regio.

Crowdfunding

Waar ik eerder al aangaf dat het mogelijk is om deel te nemen aan een crowdfunding in de vorm van investeerder, is het natuurlijk ook mogelijk om zelf geld op te halen met je eigen crowdfunding. Met zo’n crowdfunding kun je vaak een nog groter percentage financieren, maar betaal je vaak ook wel rentes van 5 tot 7%.

Privaat kapitaal

De laatste, en tevens vanzelfsprekende, manier van financieren is het financieren met eigen kapitaal. Over eigen kapitaal betaal je geen rente, maar neem je natuurlijk wel meer risico. Ook kun je dus niet profiteren van het hefboomeffect. Privaat kapitaal kun je bijvoorbeeld ook regelen via vrienden of familie. Dit is vaak het geld waarmee de financiering rond gemaakt wordt.

Boeken over vastgoed

Uiteraard ben je niet de enige met een interesse in vastgoed, en daarom zijn er ook boeken over geschreven. Populaire boeken over vastgoed zijn:

  • Investeren in vastgoed voor Dummies van Björn Kirchoff
  • Succesvol investeren in vastgoed van Hendrik Chan
  • Investeren in vastgoed, grond en gebieden van Peter Vlek & Wim Rust
  • Haal alles uit uw vastgoed van Luc van den Borne & Danny Reweghs
  • Beleggen in vastgoed van Gerton van Boom & Stefan van Den Brink

Cursus over vastgoed

Voor verdere verdieping is het uiteraard mogelijk om een cursus over vastgoed te volgen. Tegenwoordig zie ik echter steeds meer cursussen gepromoot worden die ik zelf niet zou gaan volgen. Sommige coaches hebben zelf immers niet de kennis of ervaring in huis om je iets waardigs bij te leren wat niet online te leren valt. Doe dus eerst online je eigen research, en wanneer je al een compleet plan en / of eerste vastgoedobject gekocht hebt kun je altijd nog een cursus volgen voor de optimalisatie.

Investeren in vastgoed tips

Om je alvast een beetje op weg te helpen naar je eerste vastgoedinvestering zal ik hieronder een aantal praktische tips noteren. Investeren in vastgoed is namelijk heus niet voor iedereen weggelegd. Daarnaast is het ook niet eenvoudig om er mee te starten.

  • Om te starten kun je beginnen met het verhuren van een kamer aan een vriend of kennis. 
  • Om te starten kun je beginnen met het verhuren van je bestaande huis via Airbnb.
  • Je hoeft niet perse zelf het werk te doen. Kijk eens hoe het is om in iemand anders vastgoed te investeren via crowdfunding.
  • Een goed netwerk opbouwen is lastig. Begin daarom tijdig aan het opbouwen van een netwerk, zodat je ook in lastige tijden vastgoedobjecten kunt vinden.

Deze tips gaan je natuurlijk heus geen miljonair maken, maar kunnen je wel het eerste zetje in je rug geven. Daarnaast kun je er op deze manier tijdig achter komen of vastgoed verhuren wel bij jou past. Voor veel mensen zou een andere vorm van investeren een stuk interessanter zijn.

Populaire regio’s

Op het moment van schrijven is er ontzettend veel vraag op de huizenmarkt. Zo kan het ontzettend lastig zijn om een huis voor de verhuur te vinden in de randstad, zoals in de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht. Je hoeft uiteraard niet perse in deze steden te investeren, want de huizenmarkt is hier een stuk instabieler. Wel kun je in een dal in de huizenmarkt wel goedkoop investeren in een waardevol object.

Wat is het beste moment om te investeren in vastgoed?

Veel beginnende investeerders vragen zich af wanneer nou het beste moment is om te investeren in vastgoed. Voornamelijk particuliere investeerders maken zich hier erg druk om. Toch is het handig om je te bedenken dat succesvolle investeerders hier maar weinig rekening mee houden, en ook investeren in een lastige tijd.

Dit komt omdat succesvolle investeerders aankopen doen voor op de lange termijn. Ze investeren in een object om het jaren, of zelfs tientallen jaren te verhuren. Over deze tijd maakt het weinig uit voor welk bedrag je dit object gekocht hebt, want stenen zal altijd wel wat waarde behouden.

Uiteraard is het mogelijk om een investering te maken en het in korte tijd weer te verkopen. Maar als het goed is investeer je niet in de meerwaarde van een pand, maar in de cashflow die er ontstaat uit de huuropbrengsten. Zolang je passieve inkomen blijft lopen zul je waarschijnlijk niet eens je vastgoedobject willen verkopen.

Conclusie

Het is mogelijk om succesvol te worden met vastgoed, maar het is niet voor iedereen ideaal. Als particulier moet je aan best veel eisen voldoen, en moet je best wat tijd investeren, voordat je überhaupt rendement gaat maken. Toch is het niet onmogelijk, en is het uiteraard extra makkelijk als je al grote kapitalen tot je beschikking hebt. Om goed rendement te behalen zul je je goed moeten verdiepen en ervaring moeten hebben. Succes met het (eventueel) investeren in vastgoed.

*In dit artikel staan affiliate links